ULUSAL VE ULUSLARARASI AVM YATIRIMLARINDA KURUM KÜLTÜRÜ


İzninizle, konuya önce marka ve kurum kültürü tanımlamalarının genel bir hatırlatması ile başlamak istiyorum.


Kurum Kültürü; tüm paydaşlar ve çalışanlar tarafından, ortak değerler ve aidiyet duygusuyla  belirlenen “amaç ve hedeflere” ulaşmak için, kurumsal iletişim ahengi içinde... Müşteriler’le birlikte oluşturulan mutluluk haritasıdır.


Bu “Mutluluk Haritası”nın (Özü’nde yol haritası), kısa adı da... “Marka”dır!..

AVM Yatırımları’nda; Marka ve Kurum Kültürü’nün detaylarına gelince...

Artık hayatımızın ayrılmaz bir parçası hale gelen ve kökeni M.Ö. eski Roma’daki “Trajan Pazarları”na kadar uzanan... Ve de ülkemizde 15. Yüzyıl’da inşa edilen “Kapalı Çarşı”dan bu yana, hemen hemen her büyük yerleşim merkezinde faaliyet gösteren “Bedesten”lerle gelişen “Alışveriş Merkezleri” konusunda; Türkiye... daha doğrusu İstanbul, modern anlamda “1985” sonrası Ataköy’de açılan Galeria Alışveriş Merkezi ile çağdaş AVM dünyasına merhaba dedi.

Daha sonra, yine İstanbul ve diğer büyük şehirlerimizde; Atakule, Karum, Capitol, Akmerkez, Metro City, Kanyon, Ankamall, Corio, Kozzy, Bornova Park, Optimum, Profilo, Alanyum, Ege Park, Tepe Nautilus, Viaport, Buyaka, İstinye Park, Zorlu Center, V.s. ile devam eden AVM macerası, “günden - güne” tüm hızıyla “şehir - şehir” artarak devam ediyor.

Ülke ekonomimizde yaratacağı artı katma değerler açısından “çok olumlu yönde baktığımız”,  “hemen - hemen her ay ve yeni - yeni açılan” AVM ler ile birlikte... sessiz sedasız, maalesef  ansızın kapananlarda “gönlümüzün hiç istememesine rağmen” bu serüvenin ayrılmaz parçası!

“AYD Alışveriş Merkezleri Yatırımcıları Derneği” verilerine göre, tüm Türkiye’de toplam 40 Milyar $ yatırımla, 350.000 civarındaki kişiye iş imkanı sağlayan AVM sektörü, bu yıl içinde açılması planlananlar da dahil, 2013 yılı itibarıyla toplam 57 il’de - 330 AVM den oluşuyor.

İstanbul’da sayıları 100’e yaklaşan Alışveriş Merkezleri, Ankara’da 35 ve İzmir’de 20 adet civarında... Antalya ise 15 adet’e doğru 4. sırada yer alıyor.

AMPD Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Derneği” araştırmalarına göre de, yaklaşık 300 Milyon $ lık bir yatırımla, her yeni açılan AVM; çalışan devir oranları yüksek olmasına rağmen... sadece “İnsan Kaynakları” açısından değerlendirildiğinde bile, toplam m2 sine göre 1.000 ila 4.000 arasında - ortalama 1.500 civarında, özellikle de gençlerimize yeni iş imkanı sağlamakta.

Kredi kartı kullanımı yoğunluğu ile “kayıt dışı ekonomi”nin pek geçerli olmadığı “Alışveriş Merkezleri Sektörü”nde yıllık cironun; gıda ve gıda dışı perakende de dahil “250 Milyar $” civarında olduğunu düşündüğümüzde, konunun ülke ekonomisi açısından önemi’ni çok daha net olarak anlamak mümkün.

Tüm bunlarla birlikte, içlerinde yer alan; süper marketler, marka mağazalar, restaurantlar, kafeteryalar, sinemalar, sergi salonları ve ortak sosyal alanlar, tiyatro ve konferans salonları, açık ve kapalı otoparklar’la, aralarında korkunç bir rekabet yaşanan AVM ler için en önemli konu, “aslında, daha işin başında... sonradan karalar bağlamamak adına” gündeme geliyor ve yatırımcılara yön veriyor. “Yatırım & Stratejik Planlama

Yatırımcı’ların bir araya gelip karar vermesi neticesinde; yatırım miktarının tespit edilmesi, finansal katkı ve katılımların netleşmesi, ekstra finansal gelişmeler için ek kaynak ve kredi pozisyonlarının değerlendirilmesi, ulaşım alternatifleri yönünden mümkün olduğu kadar elverişli yer tespit edilmesi ve bu yerin ekonomik hareketlilik açısından Alışveriş Merkezi’ni destekleyebilecek niteliğe sahip olması, çevresel faktörlerin çok iyi değerlendirilerek rekabet analizlerinin yapılması, yatırım yerine ve imar planına göre uygun büyüklükte bir Alışveriş Merkezi tipinin belirlenmesi ile başlayan AVM yatırımı... inşaatın bitiminden sonra açılış törenine kadar, çok iyi yönetilmesi gereken yoğun bir canlanma dönemi yaşar.

Özellikle, ulusal ve uluslararası yatırımcılar ile yönetim şirketleri açısından, yatırımlarının stratejik planlamalar çerçevesinde geri dönüşümü sağlayacak olan, bu canlanma dönemlerinin
en başında... “Marka Araştırması”, “Mağaza Karması” ve “Kiralama Yönetimi” gelmektedir.

Kiralama yönetiminde sektörel bazda, AVM ye gelen tüm müşteri ve ziyaretçilerin arzularına cevap verebilecek şekilde yapılacak mağaza yerleşimleri ve diğer bölümleri içeren kat planları mimari anlamda işletme ve servis alanlarıyla (Yönetim ve personel ofisleri, depolar, tedarik zincirleri ve mal kabul organizasyonları, çöp istasyonları, wc’ler, elektrik trafoları ve su tesisatları, ısıtma ve havalandırma sistemleri) tam bir bütündür.

En ince detaylarına kadar düşünülerek tespit edilen açılış tarihine ve törenine kadar, tüm halkla ilişkiler ve tanıtım metaryellerinden faydalanarak kiracılarla sözleşmelerin yapılması, yıllık işletme giderleri ile ilgili bütçenin hazırlanması, AVM yatırımları ile ilgili kira gelirleri projeksiyonu’nun, ilk slaytları’dır.

Daha sonraki slaytlarda, yönetim kadrolarının oluşturulması, organizasyon şemasının hazır hale getirilmesi ve görev tanımlarının netleşmesi, sıralanır. Bu slaytları da, özellikle 6331 sayılı kanun çerçevesindeki iş sağlığı ve güvenliği hizmetlerinin organizasyonu ile diğer taşeron hizmetlerin (Güvenlik, temizlik, yürüyen merdivenler, asansörler, bahçe bakım, teknik destek, hijyen ve ilaçlama v.s.) alımları, takip eder.

Bu aşamalarla birlikte, alışveriş merkezlerinin gelirlerine veya işletme giderlerine katkıda bulunmak amacıyla, iç ve dış ortak mekanlarda tespit edilen; stand, store, corner ve kiosk alanlarının, mağaza karmasına uygun olarak kiraya verilmesi ile alışveriş merkezinin içinde ve dışında reklam alanları yaratılması... Ve de bu alanların kiralanması, büyük önem taşır.  

Tüm bu çalışmaların ve tanıtım etkinliklerinin ardından yapılacak dört dörtlük bir açılış töreni 4 gözle beklenir ve “O Gün” genellikle bütün açılışlarda yaşanan tersliklerin yaşanmaması dileğiyle, AVM lerin miladı başlar... Ve bütün yük, AVM Yönetimleri’nin omuzlarına biner.

Artık, AVM Yönetimleri; çalışanlar, müşteriler ve ziyaretçiler açısından, e-ticaret’in ve sanal mağaza’cılığın hızla yayıldığı günümüzde... “Kiracılar ve Marka Karması” ile ilgili stratejik planlamayı en ince ayrıntılarına kadar, insan odaklı olarak düşünmek, yöresel ve bölgesel aktörleri değerlendirmek ve bu yönde sürdürülebilir çevresel faktörleri de dikkate alarak, “BM Küresel İlkeler Sözleşmesi” kapsamında... “Sosyal Sorumluluk Projeleri” üretmek zorundadır.

APRCE Asya & Pasifik bölgesinde yer alan ve de “7 Trilyon $” pazar büyüklüğü ile dünya perakende sektörünün “üç’te biri’ni temsil eden” özünde 17 Uzakdoğu ülkesinin oluşturduğu uluslararası perakende federasyonu “FABRA”nın, her iki yılda bir gerçekleştirdiği Uzakdoğu Coğrafyasının en büyük perakende organizasyonu olarak, 37 Ülke’den 2.500 katılımcıyla bu yıl ilk kez Eylül ayında Türkiye’de düzenlenen “Asya - Pasifik Perakende Konferansı”nda da dile getirildiği şekilde; AVM lere... Bu projeler’de... ortalama kriterlere göre, tip tip müşteri kategorileri ile uğraşmayın deniyor.

Müşteri İlişkileri Yönetimi’ne (CRM) göre; var gibi gözükse de, özellikle de Y Kuşağı diye adlandırdığımız bilinçli gençlik, artık kategorize olmak ve sınıflandırılmak istemiyor!.. 

Yani... “İnsanların beyinlerindeki “Hemen Satın Al (!)” butonu’nun yeri, henüz tam olarak keşfedilmediğine göre,  sonuçta her sektörde olduğu gibi; yapılan tüm yatırımlar, önce insan’a ve de özellikle müşteriye bağlı olarak, 360 derece müşteri memnuniyeti ile size geri dönecek.” denmek isteniyor.

Bu nedenle; olağan değil, olağandışı düşüncelerle ve uygulamalarla... “Müşterilerimize”, 
kendilerinin bizler için çok özel olduklarını, hissettirmemiz gerekiyor.


En kıymetli varlıklarından bir tanesini yani zamanlarını ve ondan çok daha kıymetli olan ceplerindeki paralarını, bizler için harcayacak olan “Müşterilerimiz”e, değer vermekten bahsediyorum...

“İnsanlar, değer verdikleri şeyi kaybetmek istemezler!..”

Müşteri odaklı olmak, ürünleriniz veya hizmetlerinizle birlikte, marka elçiniz olarak çalışanlarınız tarafından oluşturulan, bir marka ve kurum kültürüdür. “AVM Markası” da içindeki tüm marka’larla birlikte çok büyük bir marka’dır. 

Ve bu büyük marka, ülkemizin neresinde olursa olsun, çok iyi yönetilmek zorundadır!..

Özellikle AVM sektörü olarak, Birleşmiş Markalar Derneği önderliğinde Türkiye’nin 2023 hedefi’nin; “Uluslararası 10 Marka”mız ile ihracatımızı 500 Milyar $ a çıkarmak olduğunu göz önüne aldığımızda...

Doğru yerde, doğru zamanda, doğru şekilde, doğru kaynaklarla ve doğru markalarla; işveren markanız ile mutlu  çalışanlarınız’dan, mutlu müşterilerinize doğru “Yolunuz Açık Olsun!..”

Sevgiyle kalın...

Ali Rıza DEĞER

YILBAK Ticaret A.Ş. Genel Koordinatörü
KRC AVMYönetim Eğitim ve Danışmanlık Ltd. Genel Koordinatörü
SPORTURİST Su Sporları ve Turizm Tic. A.Ş. Yönetim Kurulu Üyesi
MARMARA Yelken Kulübü Genel Sekreteri ve Yönetim Kurulu Üyesi
BM - Küresel İlkeler Sözleşmesi & Kurumsal Sosyal Sorumluluk Uzmanı


Tüm Makalelerimize BURADAN Ulaşabilirsiniz...






PAYLAŞ :
ETİKETLER : , ,

Linkedin

Facebook

Twitter

Sosyal Medya

Bizi sosyal mecralardan takip edin.